Saint-Maur-des-Fossés : lire les DPE des appartements et des copropriétés

16 053 diagnostics enregistrés composent la dernière photographie officielle utilisée ici pour Saint-Maur-des-Fossés, dans le Val-de-Marne. Un même logement peut y apparaître plusieurs fois. L’actualité tient donc à cette mise à jour des données locales et à leur lecture, sans événement municipal associé. Elle renseigne le parc diagnostiqué, mais ne livre pas un inventaire distinct des copropriétés et de leurs appartements.

Répartition des 16 053 diagnostics enregistrés

La question centrale est celle de l’unité observée. Les 16 053 enregistrements ne permettent pas de compter autant d’appartements, ni autant de copropriétés. Les maisons individuelles représentent 16,6 % selon l’ADEME, mais aucune ventilation détaillée du reste du base DPE n’est disponible ici. On ne peut donc pas attribuer automatiquement tous les autres enregistrements à des appartements en copropriété. Le statut de propriété et la distinction entre diagnostic collectif et diagnostic individuel ne sont pas chiffrés dans les éléments transmis. Cette absence borne l’analyse : le profil communal sert de contexte, sans constituer une mesure spécifique de la situation énergétique des seules copropriétés.

• Périmètre : Saint-Maur-des-Fossés (94068), Val-de-Marne.
• Unité comptée : 16 053 diagnostics enregistrés, avec la possibilité de plusieurs apparitions pour un même logement.

Répartition des résultats énergétiques

Pour un lecteur qui cherche à comprendre un appartement au sein d’une copropriété, la conséquence est concrète : l’étiquette la plus fréquente dans la commune ne permet pas de déduire celle de cet appartement ou de son immeuble. De même, aucun écart entre résultat collectif et résultat individuel ne peut être mesuré ici, faute de données permettant cette comparaison. L’analyse locale doit donc rester à son échelle : elle décrit un ensemble d’enregistrements.

3 473 diagnostics classés F ou G

Les étiquettes F et G réunissent 3 473 diagnostics, soit 21,6 % des enregistrements locaux. Dans le détail, F représente 2 051 diagnostics, ou 12,8 %, et G en rassemble 1 422, ou 8,9 %. Ils ne permettent pas non plus de compter les immeubles comprenant des appartements classés F ou G. Pour conserver le bon sens du résultat, il faut donc parler de diagnostics enregistrés dans ces classes, et non de 3 473 logements distincts ou de 3 473 lots de copropriété.

La classe E appelle la même précision : elle regroupe 3 716 diagnostics, soit 23,1 % des enregistrements. Ce volume est supérieur à celui de F et G réunies, sans que l’on puisse en déduire une situation équivalente dans les seules copropriétés. Les autres classes complètent cette distribution : A compte 61 diagnostics, B en compte 259, C en rassemble 3 827 et D en totalise 4 717. Cela ne signifie pas qu’elle caractérise la majorité des appartements de chaque immeuble, ni qu’elle résume les résultats d’un éventuel diagnostic collectif.

• Classes A et B : respectivement 0,4 % (61 diagnostics) et 1,6 % (259 diagnostics).
• Classes C et D : respectivement 23,8 % (3 827 diagnostics) et 29,4 % (4 717 diagnostics).
• Classe E : 23,1 % du total local (3 716 diagnostics).
• Classes F et G : 21,6 % du total (3 473 diagnostics, dont 2 051 en F et 1 422 en G).

1948-1974 : un repère d’âge, pas une étiquette de copropriété

La période 1948-1974 domine le base DPE, avec 45,0 % des observations selon l’ADEME. Le bâti antérieur à 1949 représente 32,1 %, celui antérieur à 1975 atteint 77,0 %, et les périodes antérieures à 2001 regroupent 89,4 %. Ces repères éclairent l’ancienneté du bâti présent dans les données. Leur portée est donc descriptive. Ils situent les enregistrements disponibles sans permettre de dater, par déduction, une copropriété ou un appartement particulier.

Surface et consommation énergétique

À Saint-Maur-des-Fossés, la surface médiane des biens diagnostiqués est de 52 m² pour une consommation médiane de 228 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel médian est estimé à 1 104 €.

Cet effectif ne dit pas combien de copropriétés disposent d’un chauffage au gaz, ni combien de logements uniques sont concernés. Le mot « principal » décrit ici le chauffage renseigné, sans résoudre cette distinction. Il serait donc incorrect de lire les 8 473 diagnostics comme autant d’installations collectives ou autant d’appartements chauffés individuellement. Le rapprochement avec les étiquettes reste lui aussi limité : aucune distribution des classes énergétiques selon le chauffage n’est disponible dans les éléments transmis.

Adamville, Le Parc Saint-Maur, La Varenne : aucun palmarès des copropriétés

Adamville, Le Parc Saint-Maur, Le Vieux Saint-Maur et La Varenne figurent parmi les quartiers ou secteurs IRIS analysés. Il n’est donc pas possible de désigner celui où les appartements seraient les mieux classés, ni celui qui concentrerait le plus de copropriétés classées F ou G. Les données ne permettent pas davantage de comparer la part des diagnostics collectifs entre ces secteurs. Une lecture de quartier reste ainsi un cadre géographique, pas un classement énergétique que les chiffres disponibles autoriseraient à publier.

Géorisques recense trois familles de risques : inondation, mouvement de terrain et transport de marchandises dangereuses. La zone sismique est indiquée à 1, soit « TRES FAIBLE », et le potentiel radon à 1. Ces informations doivent rester distinctes des étiquettes énergétiques. Elles ne peuvent donc expliquer les résultats des DPE, ni servir à hiérarchiser les immeubles. Pour l’analyse locale, leur intérêt est de documenter un autre registre d’information, sans le confondre avec la consommation ou la classe énergétique.

Calendrier de décence énergétique : les échéances clés

Les étiquettes prennent aussi un sens au regard du calendrier de décence énergétique fourni. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus ce critère pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. À Saint-Maur-des-Fossés, ces dates donnent un contexte aux volumes enregistrés dans ces classes. Elles ne permettent cependant pas de compter les appartements effectivement concernés par un nouveau bail. Les 1 422 diagnostics G ne doivent donc pas être présentés comme autant d’appartements proposés à la location.

L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec l’inclusion de la classe E depuis le 1er janvier 2025. Cette formulation ne doit pas être élargie aux ventes d’appartements en copropriété sur la seule base de leur étiquette. Elle ne doit pas non plus être confondue avec le calendrier de décence énergétique applicable à un nouveau bail. Les volumes communaux ne permettent pas de quantifier les ventes relevant de cet audit, car les catégories de biens et les opérations concernées ne sont pas détaillées.

• Location : le repère fourni porte sur le critère de décence énergétique pour un nouveau bail, avec G depuis 2025, puis F en 2028 et E en 2034.
• Vente : le périmètre d’audit indiqué concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G.

Une méthode centrée sur les appartements, sans inventer leur décompte

On ne peut affirmer que les appartements s’améliorent, que les copropriétés se dégradent ou que la part des classes F et G évolue. Les résultats disponibles restent nets à leur échelle : 21,6 % des diagnostics sont F ou G, 23,1 % sont E, et D est la classe la plus représentée. Pour aller du contexte communal à la lecture d’une copropriété, il manque surtout la séparation entre collectif et individuel et le décompte des logements distincts.